Quando a arquitetura perde de vista sua função primeira, a cidade entra em colapso.

Antes de virar ativo financeiro, fundo imobiliário ou linha em carteira de investimentos, uma edificação tem um propósito elementar: abrigar. Construímos para nos proteger das intempéries, gerar permanência, produzir saúde, acolher o trabalho e viabilizar a vida em comunidade. Essa é a razão de ser da arquitetura — tudo o mais é consequência.

No entanto, o mercado imobiliário contemporâneo consolidou uma distorção grave: o imóvel deixou de ser tratado como infraestrutura essencial da vida e passou a ser tratado, prioritariamente, como reserva de valor e instrumento de especulação. E essa distorção já tem números que a comprovam — não é só percepção.

A lógica da especulação é simples — e predatória

Adquirem-se lotes urbanos, glebas ou edifícios inteiros para mantê-los vazios, ociosos ou subutilizados, apenas aguardando que o poder público ou a vizinhança invistam em transporte, saneamento e serviços. Quando a área se valoriza pelo esforço coletivo da sociedade, o especulador vende ou aluga a preços inflacionados — embolsando um ganho que não construiu, mas apenas esperou acontecer.

Um estudo do Instituto Pólis, com base no Censo 2022 do IBGE e na base de IPTU da Prefeitura de São Paulo, mapeou essa lógica no centro da própria capital paulista: foram identificados mais de 87 mil domicílios ociosos e cerca de 2,5 milhões de metros quadrados de terrenos vazios na região central — área com infraestrutura completa de transporte, água e saneamento. Segundo o levantamento, esse estoque vazio seria suficiente para abrigar 100% da população em situação de rua da cidade, ou construir mais de 114 mil novas moradias, beneficiando cerca de 202 mil famílias de baixa renda.

Uma pesquisa da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, conduzida pela pesquisadora Ana Gabriela Akaishi, foi além dos números e perguntou de quem são esses imóveis parados. Analisando os 50 maiores proprietários ociosos do distrito da Sé — onde a Prefeitura já identificou centenas de imóveis nessa condição —, o estudo mostrou que a maior parte pertence a heranças familiares antigas e instituições religiosas, que tratam o imóvel como reserva patrimonial e não como bem de uso.

Uma conta que não fecha

1. Centros urbanos consolidados cheios de vazios

Imóveis desocupados se acumulam em bairros com farta infraestrutura de transporte e saneamento, enquanto quem trabalha na cidade é empurrado para periferias desprovidas de tudo. Não é força de expressão: é o retrato exato do centro de São Paulo hoje.

2. Custo de vida insustentável

Dados da Fundação João Pinheiro, referência nacional em déficit habitacional, mostram que o ônus excessivo com aluguel — quando uma família de baixa renda compromete mais de 30% do orçamento só com moradia — é hoje o principal componente do déficit habitacional brasileiro, à frente da precariedade construtiva e da coabitação forçada. Em 2024, o déficit nacional ainda somava quase 5,8 milhões de domicílios, mesmo em queda em relação aos anos anteriores.

3. Deslocamento e tempo roubado

Quando a moradia acessível é expulsa para as margens da cidade, o resultado é trânsito, poluição e horas de vida perdidas em condução precária. O próprio estudo do Instituto Pólis calculou que uma pessoa de baixa renda moradora da periferia poderia economizar cerca de 2h35 por dia se morasse próxima ao centro — tempo hoje consumido em deslocamentos que também respondem por parcela relevante das emissões de gases de efeito estufa da cidade.

O limite óbvio de uma equação

Não se trata de negar o comércio, nem o retorno justo sobre o trabalho e o investimento construtivo. Trata-se de reconhecer o limite matemático de uma lógica: se toda a cadeia produtiva focar exclusivamente em extrair valor financeiro do solo e do metro quadrado construído, chegará um ponto em que a maioria das pessoas não terá onde morar — nem onde trabalhar. Uma cidade não sobrevive como planilha.

Moradia não é favor, é infraestrutura social

A moradia digna e o espaço de trabalho acessível não são concessões do mercado; são pilares de estabilidade social, saúde mental e produtividade de qualquer nação. Projetar, construir e planejar cidades deve ter como meta prioritária a eficiência construtiva, a sustentabilidade dos materiais e a acessibilidade econômica — garantindo que o teto cumpra seu papel original: abrigar vidas, não alimentar planilhas vazias.

O que já existe — e é pouco aplicado

O mais frustrante nessa discussão é que o Brasil não carece de instrumentos legais para reverter esse quadro; carece de vontade política para aplicá-los. O Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), regulamentando os artigos 182 e 183 da Constituição, já prevê:

• Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC) — o poder público pode notificar o proprietário de um terreno vazio ou imóvel subutilizado, exigindo que ele dê uso ao bem dentro de um prazo definido em lei municipal.
• IPTU progressivo no tempo — se o proprietário ignora a notificação, o imposto sobre aquele imóvel pode ser majorado anualmente por até cinco anos consecutivos, dobrando a cada ano até atingir uma alíquota máxima de 15%.
• Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública — esgotado o prazo do IPTU progressivo sem solução, o município pode desapropriar o imóvel.

São Paulo já aplica esses mecanismos há mais de uma década em áreas centrais, mas o ritmo de notificação e fiscalização segue muito aquém do volume real de imóveis ociosos mapeados pelas pesquisas acadêmicas. A ferramenta existe; falta usá-la na escala do problema.

O que está em jogo agora

Reconhecer esse absurdo não basta. Como sociedade, cabe cobrar do poder público a aplicação efetiva dos instrumentos que já existem — e cabe a cada profissional da construção e da arquitetura lembrar para quem projeta: para o especulador ou para quem vai morar ali.

O direito à moradia não vai se defender sozinho. Ou disputamos essa lógica agora, dentro das cidades que já existem, ou aceitamos viver — e ver nossos filhos viverem — cada vez mais longe do direito básico de ter um teto perto de onde se vive.

Referências

• Instituto Pólis. Imóveis e terrenos vazios no centro de SP poderiam abrigar mais de 202 mil famílias (2024) — ihu.unisinos.br
• Akaishi, Ana Gabriela (FAU-USP). Perfil de imóveis ociosos no centro de São Paulo revela manutenção da herança mercantil brasileira — Jornal da USP (2023) — jornal.usp.br
• Fundação João Pinheiro / Ministério das Cidades. Déficit habitacional no Brasil recua pelo 2º ano consecutivo (2024) — gov.br/cidades
• Presidência da República. Lei nº 10.257/2001 — Estatuto da Cidade — planalto.gov.br
• Capacidades.gov.br. Parcelamento, edificação ou utilização compulsória (PEUC) e IPTU Progressivo no Tempo — capacidades.gov.br